一、政策背景与制定目的

住宅专项维修资金是房屋的“治病钱”和“养老钱”，事关千家万户的居住安全和生活质量。在消防设施出现紧急故障时，若仍需经过“双三分之二”业主表决同意才能动用维修资金，往往因程序繁琐、耗时过长而延误整改时机，给群众生命财产安全带来严重威胁。

为切实解决这一民生痛点，根据县政府工作部署，县住房和城乡建设局联合县消防救援局研究起草了《德安县城区住宅小区消防系统问题整改资金保障及实施办法》（试行），经县政府研究同意后印发实施。本办法依据《九江市物业管理条例》《江西省住房和城乡建设厅江西省财政厅关于印发<江西省商品住宅专项维修资金管理规定>的通知》（赣建字【2026】3号）等相关法律法规和文件规定，系统规范了消防系统应急维修使用住宅专项维修资金的列支范围、绿色程序、申请主体、使用流程及各方职责，同时明确了质量保修金、物业费及公共收益、项目资金等其他整改资金来源的适用和实施程序，构建了“应急维修优先、资金来源多元、部门协同监管”的消防问题整改资金保障体系。

二、主要内容解读

（一）住宅专项维修资金应急使用（第一至十条）

此部分为本文件的核心内容，主要解决消防设施紧急故障时维修资金“用得上、用得快”的问题。

1.列支范围（第五条）

消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，影响房屋安全使用的，且消防救援机构已出具整改通知书的，方可列入应急维修范围。其他消防问题原则上不列入应急维修列支范围。这一规定既确保了紧急情况下的资金保障，又防止了应急维修渠道的滥用。

2.绿色程序（第六条）

这是应急维修的“核心机制”。经县消防救援局和县住建局核查属实后，可以不经“双三分之二”业主同意，直接使用维修资金。这一规定突破了常规维修资金使用的表决门槛，确保紧急情况下能够“第一时间”启动整改。

3.申请主体（第七条）

本实施办法实行“申请人负责制”。申请人为业主大会或业主委员会，可书面委托物业服务人等单位代办。同时针对不同小区类型作了差异化规定：一是有物业服务的小区，申请或代办主体可由业主大会或业委会申请，可书面委托物业服务人代办；二是无物业服务的小区可由业委会（物管会）申请，或书面委托社区（村）“两委”代办；三是未成立业主组织的小区，可由社区（村）“两委”代行职责、负责代办。这一规定既尊重了业主自治原则，又为无物业管理、无业主组织的小区提供了兜底保障。

4.使用流程（第八条）

应急维修按照“制定方案—方案公示—提交申请—审查核定—组织施工—联合验收—资金拨付”七步流程实施。其中几个关键节点值得关注：

方案公示：公告期不少于2天，兼顾效率与业主知情权。审查核定：县住建局在2个工作日内会同县消防救援局等部门通过联席会议方式共同确认，作出是否同意的决定。组织施工：工程造价10万元及以上的项目应当聘请监理单位；消防应急维修施工合同应明确施工单位质保服务期限至少为2年。联合验收：验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于50%，确保业主参与监督。资金拨付：维修费用由相关业主按建筑面积比例分摊，未交存或余额不足的业主需补交或现金分摊。

5.特殊情况处理（第十条）

发生消防设施损坏紧急情形，申请人未按规定实施维修的，县住建局可以组织代为维修，费用在维修资金中列支。这一规定为极端情况下“没人管、管不了”的问题提供了行政兜底。

（二）质量保修金使用（第十一至十三条）

对于在质量保修期内且有质量保修金的小区，由开发企业使用质量保修金维修，不足部分由开发企业补足。使用流程包括提出申请、审查认定、组织施工、联合验收、资金拨付五个环节。这一规定厘清了开发商与业主的保修责任边界，避免了维修资金被不当使用。

（三）物业费、公共收益资金使用（第十四至十五条）

本实施办法明确了七类不予使用住宅专项维修资金的消防问题，包括消防车道划线及标识设置、消防设施标识和制度牌制作、消火栓箱体及灭火器等器材更换、消防控制室值班人员培训、消防设施检测及维保、电缆井防火封堵等。上述问题应使用物业费或公共收益资金整改。使用公共收益的，须按业主共同决定程序进行表决。

（四）项目资金使用（第十六至十八条）

对于无任何整改资金来源或现有资金确有困难的老旧小区，纳入项目使用上级资金统筹保障。由乡镇提出项目谋划意见，经县住建局会同发改、财政、消防等部门会商后报县政府审定实施。

三、核心机制亮点

一是建立了“绿色通道”机制。消防应急维修可不经业主表决直接启动，有效解决了“等不起”的难题。

二是建立了多部门联合监管机制。从审查核定到施工指导再到联合验收，县住建局、县消防救援局、乡镇、社区等多方全程参与，确保资金使用公开透明。

三是建立了多元资金保障机制。根据问题性质和小区条件，分别适用维修资金应急使用、质量保修金、物业费/公共收益、专项债资金等不同渠道，实现了“一类问题一个渠道、层层有保障”。

四是强化了业主参与和监督。在应急使用程序中，方案公示、联合验收（业主比例不低于50%）、决算公示（不少于7日）等环节均保障了业主的知情权和监督权。

四、需要特别注意事项

1.应急使用的启动门槛：必须以消防救援机构出具的整改通知书为依据，其他消防问题原则上不适用应急程序。

2.申请主体的确定：有物业且已成立业委会的小区，申请主体仍是业委会，不可直接由社区代办；无物业或未成立业主组织的小区，社区（村）“两委”方可代行职责。

3.费用分摊的强制性：列支的维修资金由相关业主按建筑面积比例分摊，未交存或余额不足的业主需补缴或现金分摊，不可拒绝承担。

4.质保期的衔接：对于在质量保修期内的问题，应首先由开发企业使用质量保修金整改，不得直接动用业主的维修资金。

5.政策时效与解释：本办法由县住建局、县消防救援局根据形势发展变化及时修订完善，具体应用中的问题由两部门按职责分工负责解释。

五、总结

本办法的制定是以保障人民群众生命财产安全为根本出发点，通过打通消防应急维修的资金使用“堵点”、明确各方责任、建立多部门协同监管机制，构建了一套程序规范、高效便民、权责清晰的消防问题整改资金保障体系。既确保应急维修“用得上、用得快”，又确保资金使用“用得对、用得明”。

解读单位：德安县住房和城乡建设局

联系电话：13807920778